Rénover à Genève, pourquoi relever précisément le bâtiment existant

Le dossier arrive avec une liasse de plans. Certains datent de la construction, d'autres d'une transformation des années 1980, et personne ne sait lequel décrit le bâtiment tel qu'il se tient aujourd'hui. Les cloisons ont bougé. Un faux plafond masque une reprise de structure, les niveaux ne se recoupent pas d'un document à l'autre, et la façade cour a gagné une sortie de gaine que rien ne mentionne. Le projet démarre alors sur une base incertaine.

Un plan d'archive documente une intention, pas un état

Adoptée le 25 janvier 1996, la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation prolonge un dispositif de contrôle en vigueur depuis les années 1980. Elle soumet à autorisation les transformations et rénovations de nombreux immeubles d'habitation du canton, sous réserve des exceptions que prévoit son champ d'application. L'entretien courant y échappe, comme, en principe, les maisons individuelles d'un seul logement.

Un immeuble du centre a donc traversé plusieurs procédures successives, chacune avec son propre jeu de plans. Ces jeux ne se superposent pas toujours. Ils décrivent ce qui a été demandé, pas nécessairement ce qui a été construit ni ce qui a été modifié ensuite sans procédure, dans le cadre de l'entretien.

Notre position tient en une phrase. Un plan d'archive est un document de projet, et le confondre avec un état des lieux reste l'une des sources d'erreur les plus fréquentes et les plus coûteuses d'une rénovation. Le géoportail cantonal SITG donne l'emprise cadastrale, les parcelles et les adresses géoréférencées, ce qui règle la question de l'implantation. Il ne dit rien de la hauteur réelle sous dalle au troisième étage.

Les surfaces se paient deux fois

Die norme SIA 416, dans son édition 2003 qui a remplacé l'édition 1993 ainsi que l'ancienne SIA 116 de 1952, distingue plusieurs catégories de surfaces emboîtées. Surface brute de plancher, surface nette, surface utile principale, surface de dégagement. Chacune sert à autre chose, et toutes reposent sur une géométrie relevée, pas estimée.

L'enjeu devient très concret avec l'indice de dépense de chaleur. Les propriétaires d'immeubles chauffés du canton doivent calculer et transmettre chaque année leur IDC à l'office cantonal de l'énergie. Le seuil légal est fixé à 125 kWh/m² par an, soit 450 MJ/m². Le seuil de dépassement significatif, aujourd'hui à 222 kWh/m² par an (800 MJ/m²), descendra à 180 kWh/m² par an (650 MJ/m²) au 1er janvier 2027, puis à 153 kWh/m² par an (550 MJ/m²) au 1er janvier 2031.

Un indicateur rapporté au mètre carré se déplace mécaniquement quand la surface bouge. Une surface de référence surévaluée flatte l'indice et retarde le diagnostic. Sous-évaluée, elle déclenche une alerte que le bâtiment ne méritait pas. Dans les deux cas, la décision d'investissement se prend sur un chiffre faux.

Le métré subit la même logique. Un ingénieur civil qui dimensionne un renforcement sur une épaisseur de dalle supposée reprendra ses calculs le jour où le sondage donne autre chose. Le temps perdu se compte en semaines, rarement en heures.

Une base commune plutôt que six versions du même étage

Le relevé 3D répond à ce besoin précis. Un balayage produit un nuage de points géoréférencé du bâtiment tel qu'il est, dont on extrait ensuite des plans d'étage, des coupes, des élévations de façade ou une maquette numérique exploitable par les différents corps de métier. L'intérêt n'est pas la performance de l'appareil. Il est ailleurs, dans le fait que l'architecte, le thermicien, l'ingénieur CVC et l'entreprise de gros œuvre travaillent enfin sur le même fichier, avec les mêmes cotes.

Peu d'agences produisent ce nuage elles-mêmes. Le relevé est confié à un prestataire équipé, qui livre les fichiers dérivés. AB 3D Scanning, par exemple, propose du scan de bâtiment dans le canton de Genève pour des projets de transformation et de mise en conformité.

La différence se voit surtout sur les cas tordus. Un immeuble de la Vieille-Ville dont aucun angle n'est droit. Une cage d'escalier qui a perdu deux centimètres par étage. Une toiture dont la charpente a fléché. Ces géométries se dessinent mal de mémoire et se mesurent mal au télémètre seul.

Le dossier d'autorisation supporte mal l'approximation

Les pièces à joindre à une demande définitive sont listées à l'article 9 du règlement d'application de la loi sur les constructions. La procédure accélérée, fréquente en rénovation, relève d'autres dispositions du même règlement.

Le dossier comprend l'extrait du plan cadastral, dont la signature par un ingénieur géomètre breveté n'est pas exigée lorsque la demande porte uniquement sur une transformation, une rénovation ou un changement d'affectation. S'y ajoutent les plans du projet avec coupes, façades cotées et niveaux, puis les formulaires thématiques dont ceux relatifs à l'énergie.

Le dépôt et le suivi se font désormais principalement via AC-Démat, la plateforme numérique de l'office des autorisations de construire, le dépôt papier auprès de l'office restant possible. En procédure ordinaire, les plans passent en principe par un mandataire inscrit au tableau des mandataires professionnellement qualifiés, dans la catégorie correspondant à la nature des travaux, sauf exception. En procédure accélérée, APA ou MPA, un particulier peut déposer lui-même sa demande. Le canton recommande néanmoins de s'entourer d'un professionnel.

Un dossier qui décrit un état existant approximatif expose à des demandes de compléments. Elles arrivent tard, alors que le planning du maître d'ouvrage est déjà calé sur une date de démarrage.

Les projets soumis au contrôle des loyers ajoutent une contrainte. Le loyer après travaux reste sous surveillance étatique pendant trois ans pour une rénovation simple et jusqu'à cinq ans pour des travaux lourds. Le classement d'une intervention dépend de son ampleur, donc de quantités, donc de la géométrie relevée en amont.

Sur un chantier occupé, la géométrie décide du planning

Les rénovations genevoises se font rarement à vide. On travaille étage par étage, avec des locataires en place, une cour intérieure exiguë et une rue où l'échafaudage empiète sur le domaine public.

Dans ce contexte, un décalage de quelques centimètres sur une trémie ne se règle pas par une adaptation discrète. Il faut ressortir une entreprise, réserver à nouveau une nacelle, replanifier l'accès aux logements. La coordination CVC est particulièrement sensible, parce que les gaines existantes ont souvent été percées, dévoyées ou bouchées au fil des interventions successives, sans que personne ne l'ait consigné.

Un relevé fiable ne supprime pas les imprévus. Il déplace la découverte des écarts de la phase chantier vers la phase étude, là où corriger coûte un dessin plutôt qu'un ordre de service.

Relever avant l'esquisse, pas avant le chantier

Le bon moment se situe juste après la signature du mandat, avant l'avant-projet. Le relevé de l'existant est une donnée d'entrée de la conception, au même titre que le programme du maître d'ouvrage et les contraintes de zone.

Concrètement, prévoyez l'accès à tous les niveaux le même jour, y compris combles, sous-sols, locaux techniques et cages de gaines, et faites annoncer l'intervention aux locataires par la régie deux à trois semaines à l'avance. C'est cette organisation, plus que la technique, qui détermine la qualité du résultat.

Une deuxième passe, ciblée, se justifie ensuite après les démolitions, quand les structures se découvrent. Commander le relevé la semaine où l'entreprise attend ses plans d'exécution est, en revanche, la garantie de payer deux fois.